تعديلات قانون الإيجار القديم 2025: شروط جديدة لفسخ العقود وضمان حقوق المستأجرين

 أقر قانون الإيجار القديم 2025 مجموعة من التعديلات التي تهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بعد سنوات طويلة من تطبيق نصوص قديمة لم تعد تتناسب مع الأوضاع الحالية.

وشملت بعض تعديلات قانون الإيجار القديم 2025 تحديد شروط فسخ عقد الإيجار القديم في حالات محددة فقط، مع الحفاظ على حقوق المستأجرين المقيمين بشكل قانوني وضمان عدم طردهم تعسفيًا.

شروط فسخ عقد الإيجار القديم 2025

-ثبوت غلق الوحدة السكنية لمدة تزيد عن ثلاث سنوات متصلة دون مبرر، مع تأكيد ذلك بمحاضر رسمية أو معاينات من اللجان المختصة.

-ثبوت أن المستأجر ترك العين المؤجرة للغير دون إذن كتابي من المالك، ويعد هذا تنازلًا صريحًا يجيز إنهاء العقد.

-وفاة المستأجر الأصلي دون وجود وريث مقيم إقامة دائمة وثابتة بالعين قبل الوفاة بعامين على الأقل.

-استخدام العين المؤجرة في غير الغرض المتفق عليه، مثل تحويل السكن إلى نشاط تجاري أو إداري دون موافقة المالك.

-تكرار الامتناع عن سداد القيمة الإيجارية لمدة متصلة تتجاوز ثلاثة أشهر بعد إنذار المستأجر رسميًا.

وتُعَّد هذه الحالات هي الوحيدة التي تتيح للمالك فسخ العقد قانونًا، مشددة على أنه لا يجوز الإخلاء أو إنهاء التعاقد إلا بموجب حكم قضائي نهائي، حفاظًا على حقوق المستأجرين ومنع أي تعسف في التنفيذ.

حقوق المالك والمستأجر بعد التعديلات

ومنحت التعديلات المالك الحق في استرداد وحدته في الحالات القانونية السابقة، كما أقرت إمكانية الاتفاق بين الطرفين على زيادة تدريجية للقيمة الإيجارية بما لا يتجاوز النسبة التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون.

كما حافظ القانون على حقوق المستأجر في الاستقرار وعدم الإخلاء المفاجئ، مع منحه فترة سماح مناسبة لتوفيق أوضاعه حال صدور حكم بالفسخ، بالإضافة إلى حق التعويض في حالات الإخلاء لأغراض المصلحة العامة.

مع دخول تعديلات قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ في 2025، يزداد اهتمام الملاك والمستأجرين بمعرفة حقوقهم وواجباتهم، لا سيما فيما يتعلق بحق المالك في فسخ العقد والمطالبة بالإخلاء، وسط تغييرات تهدف إلى تنظيم العلاقة بين الطرفين بشكل أكثر وضوحًا وعدالة.

متى يحق للمالك فسخ العقد؟

أدخل قانون الإيجار القديم الجديد لعام 2025 تعديلات مهمة تهدف إلى تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، وضبط آلية فسخ العقد والإخلاء، مع الحفاظ على حقوق جميع الأطراف، وحدد القانون حالات واضحة تسمح للمالك بطلب فسخ عقد الإيجار القديم، منها:

1- انتهاء مدة العقد المحددة.

2- ترك المستأجر للوحدة مغلقة لأكثر من عام دون سبب قانوني.

3- امتلاك المستأجر أو أي شخص مستفيد من العقد وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض.

في هذه الحالات، يمكن للمالك التقدم مباشرة للإجراءات القانونية لفسخ العقد والمطالبة بالإخلاء.

خطوات المالك القانونية للإخلاء

يحق للمالك اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالإخلاء الفوري. كما يتيح القانون إمكانية المطالبة بالتعويض إذا ثبت إخلال المستأجر بشروط العقد، مع ضمان متابعة تنفيذ القرار دون تعطيل العملية القانونية.

حقوق المستأجر بعد التعديلات

يضمن القانون للمستأجر حق الدفاع عن نفسه ورفع دعوى أمام المحكمة للطعن في أمر الإخلاء، مع الإشارة إلى أن رفع الدعوى لا يوقف التنفيذ الفوري للقرار، كما يحق للمستأجر دفع القيمة الإيجارية الجديدة وفق تصنيف المناطق حتى انتهاء لجان الحصر وتحديد القيمة الفعلية للوحدة.

إشراف وزارة الإسكان وتسجيل البيانات

تتابع وزارة الإسكان تنفيذ القانون، مع مراقبة ميدانية لضمان الالتزام بضوابط الإخلاء، كما تعمل المنصة الرقمية على تسجيل بيانات المستأجرين وإنشاء قاعدة بيانات دقيقة للوحدات السكنية، لضمان العدالة بين الملاك والمستأجرين.

أبرز البنود بعد التعديلات

- انتهاء عقود الإيجار السكنية غير محددة المدة بعد 7 سنوات.

- انتهاء عقود الإيجار لغير الأغراض السكنية بعد 5 سنوات.

- تحديد الإيجارات الجديدة حسب تصنيف المناطق: متميزة، متوسطة، واقتصادية.

- إتاحة خيارات للإيجار التمليكي أو الحصول على وحدات بديلة بما يحقق توازنًا بين مصالح جميع الأطراف.

بدأ رسميًا تطبيق قانون الإيجار القديم 2025 رقم 164 لسنة 2025 في مصر، بعدما صدق عليه الرئيس عبدالفتاح السيسي ونُشر في الجريدة الرسمية يوم الاثنين 4 أغسطس. 

وبدأ العمل به اعتبارًا من الثلاثاء 5 أغسطس 2025. يمثل هذا القانون نقطة تحول كبرى في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، ويهدف بشكل أساسي إلى تحقيق توازن طال انتظاره بين حقوق الطرفين، خاصة في ظل الشكاوى المستمرة والنزاعات القضائية التي شهدها هذا القطاع على مدار العقود الماضية.

إنهاء العقود: الفترات الانتقالية للوحدات السكنية وغير السكنية

من أهم المستجدات التي أتى بها قانون الإيجار القديم 2025 هو تحديده مدد زمنية واضحة لإنهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القوانين القديمة (49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981). حيث نصت المادة (2) على فترتين انتقاليتين:

لغرض السكنى: تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغرض السكنى بانتهاء مدة 7 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون.

لغرض غير السكنى (الأشخاص الطبيعية): تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى (مثل المحلات والمكاتب) بانتهاء مدة 5 سنوات من تاريخ العمل به.

يأتي هذا التحديد للمدد الزمنية كآلية لإنهاء الجدل حول امتداد العقود للأجل غير المسمى، مع إتاحة فترة انتقالية مناسبة للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم، ما لم يتم التراضي بين الطرفين على إنهاء العقد قبل هذه المدد.

زيادة القيمة الإيجارية وآلية التحديد

لم يغفل القانون الجديد جانب زيادة القيمة الإيجارية، إذ نصت مواد القانون على تغيير في طريقة حساب وتحديد الأجرة، خصوصًا للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وللوحدات السكنية الواقعة في مناطق متميزة، مع تحديد حد أدنى للإيجار. كما نصت المادة (6) على زيادة سنوية دورية على القيمة الإيجارية المحددة بـ 15%، وذلك اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون.

وقد استحدث القانون آلية لتحديد القيمة الإيجارية بناءً على تصنيف المناطق (متميزة، متوسطة، اقتصادية) عبر لجان حصر تشكل بإشراف المحافظين، لضمان أن تكون الزيادة عادلة ومرتبطة بقيمة العقار ومستواه.

3 حالات للإخلاء الفوري: حق المالك في استرداد الوحدة

من أهم بنود قانون الإيجار القديم الجديد التي تضمن حق المالك وتحد من إساءة استخدام العقار المؤجر، هي حالات الإخلاء الفوري التي نص عليها القانون في حالة مخالفة المستأجر للضوابط الجديدة، حتى قبل انتهاء المدة الانتقالية المحددة (7 سنوات للسكني و5 لغير السكني).

ووفقًا للمادة (7) من القانون، يحق للمالك المطالبة بالإخلاء الفوري في الحالات التالية:

ترك الوحدة مغلقة لمدة عام كامل: إذا ثبت عدم استخدام الوحدة المؤجرة أو إغلاقها بشكل متواصل لمدة تزيد على 12 شهرًا دون وجود مبرر قانوني أو مشروع يحول دون استخدامها.

امتلاك وحدة بديلة مناسبة: إذا تبين أن المستأجر أو أحد أقاربه المشمولين بامتداد العقد يمتلك وحدة أخرى مناسبة للسكن أو للنشاط التجاري (حسب الغرض من الإيجار) وقابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد له المكان المؤجر. في هذه الحالة، يفقد المستأجر حقه في الاستمرار بالعقد.

انتهاء مدة العقد دون تجديد: بالرغم من أن هذه الحالة هي النتيجة الطبيعية لانتهاء المدد المحددة (7 أو 5 سنوات)، إلا أن القانون شدد على أن المستأجر يلتزم بالإخلاء فور انتهاء المدة المذكورة في المادة (2)، ما لم يتم التوصل إلى اتفاق جديد ورضا المالك على تجديد العقد.

آليات تنفيذ الإخلاء الفوري

وفي حال امتنع المستأجر عن الإخلاء عند تحقق إحدى الحالات المذكورة أعلاه (إغلاق الوحدة أو امتلاك بديل)، نص القانون على أن للمالك الحق في طلب أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، وهو إجراء يوفر سرعة في التنفيذ مقارنة بالدعاوى القضائية العادية، دون الإخلال بحق المالك في المطالبة بالتعويض عن الأضرار.

في الختام، يمثل القانون رقم 164 لسنة 2025 إصلاحًا تشريعيًا ضروريًا ومفصليًا، يسعى لفك التعقيدات التي أحاطت بعقود الإيجار القديمة لعقود، ويضع قطاع الإسكان على مسار أكثر تنظيمًا وعدالة، مما يعزز من حركة الاستثمار في القطاع العقاري في مصر.

انضموا لقناة متن الإخبارية علي تيليجرام وتابعوا اهم الاخبار في الوقت المناسب.. اضغط هنا

لمتابعة التفاصيل الكاملة حول تعديلات قانون الإيجار القديم 2025: شروط جديدة لفسخ العقود وضمان حقوق المستأجرين، يمكن الرجوع إلى موقع متن نيوز عبر رابط الخبر الموجود أسفل النص، وذلك حرصًا على وصول القارئ للمصدر الأصلي.